Что будет с ценами в 2023 году?
Если не произойдет новых глобальных потрясений, в 2023 году потребительская активность на вторичном рынке будет восстанавливаться, предполагает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». В отличие от первичного рынка, вторичный поддерживает спрос за счет альтернативных сделок, а они заключаются в любой кризис.
Объем предложения высок, а покупательская активность на порядок ниже, чем в прошлые годы. «Вероятно, в ближайшие месяцы рынок будет находиться в состоянии стагнации. Цены могут немного вырасти лишь в локациях, где ощутим дефицит предложения», — предсказывает эксперт.
Предпосылок к росту цен на вторичном рынке в 2023 году как не было, так и нет, считает Надежда Коркка.
Более пессимистичные для продавцов и оптимистичные для покупателей прогнозы дают в агентстве Homeapp. Там ожидают, что ценовой пузырь, который образовался за ковидные годы, сдуется. «Мы считаем, что цены должны вернуться на уровень, отражающий рост реальной экономики. Это означает снижение на 20–40% к пиковым значениям февраля–марта 2022 года», — говорится в отчете компании для инвесторов.
Что сегодня покупают?
Самыми востребованными в течение года в столице были однокомнатные квартиры в ценовом сегменте до 12 млн рублей, отмечают в компании «Метриум». Более дорогое жилье люди покупали гораздо реже. Причем предпочтение покупатели отдавали квартирам в недавно сданных новостройках или домах, введенных в последние 10 лет.
2/3 ипотечных кредитов — на «вторичку»
Доля «вторички» в выдаче ипотеки — еще один шок 2022 года. Всего лишь с июня по октябрь доля готовых объектов в общей доле ипотеки выросла в 1,6 раза — с 44 до 70%, комментируют в ВТБ. Специалисты банка объясняют это реализацией отложенного спроса и снижением цен именно на вторичном рынке жилья.
вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ
Несмотря на октябрьское повышение ипотечных ставок по стандартным банковским программам, их уровень по-прежнему остается комфортным для заемщиков, считает эксперт.
Что, если льготную ипотеку отменят?
Чтобы прогнозировать события на вторичном рынке жилья, нужно понимать, отменят или нет ипотеку с господдержкой для первичного рынка. В важности этого решения не сомневаются абсолютно все опрошенные Циан.Журналом эксперты.
ведущий эксперт Циан.Аналитики
«Основным триггером для увеличения сделок со вторичной недвижимостью будет полная отмена ипотеки с господдержкой. Сегодня 80–90% сделок на первичном рынке проводится с помощью заемных средств. Когда ставки на новостройки и готовое жилье сравняются, люди будут активнее покупать вторичную недвижимость», — уверена Катерина Соболева. Это касается проектов эконом- и комфорт-класса.
«Вторичка» дождется семейной ипотеки?
Не исключено: такую инициативу предложил Минфин. Соответствующий законопроект уже подготовлен, но программа подойдет, мягко говоря, не всем.
Сегодня известно о двух условиях. Во-первых, семья должна воспитывать ребенка-инвалида. А во-вторых, в регионе, где семья хочет оформить льготный кредит на «вторичку», не должны строить многоквартирные жилые дома. То есть этот законопроект призван поддержать рынки городов, где слабо развит рынок новостроек.
«Это был тяжелый год»
2022-й спутал все карты. Год назад эксперты предсказывали дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке на фоне активной господдержки новостроек. Но жизнь внесла коррективы: пока все идет с точностью до наоборот.
В начале года были качели: спрос метался от первичного рынка к вторичному и обратно. После начала СВО спрос на готовое жилье резко подскочил — люди пытались вложить рубли в недвижимость. По данным Циан.Аналитики, в марте 2022 года спрос на готовое жилье в Москве вырос на 36% относительно февраля.
Но уже в апреле он закономерно рухнул (ажиотажный спрос закончился, а ключевая ставка подскочила с 28 февраля до рекордных 20%). В результате апрельское падение спроса составило 38% относительно марта.
С мая государство стало поддерживать строительную отрасль, изменив условия льготной ипотеки на новостройки, за счет чего активизировался спрос на первичном рынке. Но к середине лета ключевая ставка снизилась до 8% — это вернуло покупателей на вторичный рынок.
В конце сентября была объявлена частичная мобилизация — очередной пиковый момент 2022-го. И в то время как спрос на новостройки в столице упал на 39% (покупателям стало не до приобретения жилья, которое еще строится), спрос на вторичном рынке вырос на 11%! К этому времени ключевая ставка опустилась до 7,5%.
Ключевая ставка — ставка, которую устанавливает Центробанк для регулировки экономических процессов. Это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут брать кредиты, поэтому она напрямую влияет на ипотечные ставки. Обычно они рассчитываются по формуле «ключевая ставка + 2–3 п. п.».
Сегодня ключевая ставка — 7,5%, рыночные ставки по ипотеке — около 9,5–10,5% (по данным ЦБ на 1 ноября, средняя ставка на вторичном рынке — 9,13%). Очередное заседание ЦБ по ключевой ставке назначено на 16 декабря 2022 года.
В конце октября Центробанк оставил ключевую ставку без изменений, объяснив такое решение «значительным усилением неопределенности». Дальнейшие действия регулятора зависят от того, «насколько успешно и быстро граждане и компании будут адаптироваться к новым реалиям».
Согласно базовому сценарию, в 2023 году ключевая ставка составит 6,5–8,5%. То есть ипотечные ставки на вторичном рынке жилья, скорее всего, будут на уровне 9–10% годовых.
Несмотря на льготные условия кредитования при покупке новостройки и на отсутствие какой-то помощи от государства на вторичном рынке, спрос перетекает от новостроек к готовому жилью. В ноябре спрос на «вторичку» прибавил еще 8% по сравнению с октябрем.
Большой выбор
С марта предложение (количество объектов в продаже) выросло на вторичном рынке почти в полтора раза. Эксперты объясняют это увеличением срока экспозиции. Если в апреле квартира продавалась в среднем за 99 дней, то сегодня на это потребуется 128 дней.
Были месяцы, когда предложение увеличивалось на 8%, — это рекордные показатели для рынка, отмечает Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».
С сентября рост предложения остановился. На вторичном рынке в России сегодня на продажу выставлено около 330 тыс. квартир.
Срочные продажи и скидки
Еще один тренд 2022-го — подскочило количество объявлений о срочной продаже, вслед за ним последовал вал скидок на вторичном рынке. Это случилось после объявления частичной мобилизации и резкого отъезда из России сотен тысяч людей. Многие из них возвращаться не планируют, а потому выставили свое жилье на продажу: кто-то через родственников, кто-то через риелторов или других посредников.
В начале ноября с пометкой «срочно» продавалось около 4% квартир на вторичном рынке — это максимальное значение за последние три года. С марта количество срочных продаж, по подсчетам Циан.Аналитики, выросло почти в два раза.
Среди лидеров по объявлениям о срочной продаже — Москва и Московская область и Краснодар. Также много объявлений в Махачкале, Ставрополе и Ростове-на-Дону.
Цены снизились на 5–8%, но порой дисконты доходили и до 30%, говорят риелторы. Правда, такие предложения на рынок выходили редко: чаще их разбирали инвесторы. Причем иногда это были очень ликвидные квартиры: каждая пятая срочная продажа — в новом доме, а попадались, особенно в первые дни после объявления мобилизации, и премиальные объекты.
Риелторы считают, что в ближайшие месяцы увеличится количество продаж по доверенности. При торге за такой объект можно будет рассчитывать на скидку в размере около 5–10%. Более существенных скидок ждать не стоит — при условии, что не будет новых потрясений.
Как вели себя цены
За 2022 год цены на вторичном рынке Москвы почти не изменились: сейчас 1 кв. м стоит 306 тыс. рублей, это на 0,5% больше, чем в начале года. Для сравнения: «квадрат» на первичном рынке столицы обойдется в 320 тыс. рублей — рост за год составил 5%.
В целом по стране цены выросли сильнее: с начала года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7%, со 103,5 до 110,7 тыс. рублей. Причем основной рост пришелся на начало года, после чего с апреля рынок стагнирует: падение цен составило 0,2%.
Виктория Кирюхина уверена: хороший спрос на «вторичку» объясняется ценовым преимуществом вторичного жилья перед строящимся. «Вторичка» дешевле новостроек почти во всех крупных российских городах (с населением от 500 тыс. человек). Исключение: Севастополь, Владивосток, Оренбург, Саратов и Махачкала.
Неуверенно дорожали в 2022-м только самые ликвидные квартиры в новой «вторичке» — домах, построенных в последнее десятилетие. Так, цены на квартиры в Приморском районе Петербурга, где много новостроек, росли в течение всего года, приводит пример Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Такие районы есть во многих городах.
Но именно в этом году заявленная в объявлении стоимость квартир часто отличалась от цены сделки. «Собственники держали цену, но при этом охотно торговались, поэтому цена предложения вела себя относительно стабильно, а вот цена продажи снижалась», — рассказывает Сергей Зайцев, характеризуя эту ситуацию как «удивительное явление».
Подведем итоги. Спрос на вторичное жилье сегодня активен. Цены на самые ликвидные объекты стоят или незначительно растут, на остальные — потихоньку снижаются. Если в 2023-м не будет потрясений, этот тренд сохранится. Если льготную ипотеку на новостройки не продлят, спрос на рынке готового жилья будет еще выше.
Прибываю я в отдел продаж некоего застройщика, что расположен на шоссе Ракитки, идущем параллельно киевке.
Запрос у меня на самые большие квартиры, мы люди семейные так сказать.
Интересует все больше 75 метров.
Предлагается мне трешка 75 метров за 11.5 миллионов. «Дом уже почти готов, там осталось окна вставить. Мы думаем что он будет сдан в конце 23. Но вы с отделкой берёте, поэтому в конце 24. Но по проектной документации он будет сдан в 26. Но вы же знаете, сейчас скролл счёт заводится, чтобы вас защитить. Поэтому мы заинтересованы достраивать гораздо быстрее».
На уточняющий вопрос «какая дата выдачи ключей будет стоять в итоге в договоре» мне ответили «26 год, но вы не переживайте, они раньше достроят».
Я не знаю на кого это рассчитано, но это просто какой-то трындец, господа.
А если подвести их теорию со скролл счётом и мотивацией строить быстро - не дай бог у нас землетрясение как в Турции. Это будет просто катастрофа. Собственно, подтверждение моим словам по поводу качества явились отзывы жителей уже сданого дома. Потоп на потопе и жалобы на инфраструктуру. Недостроенная Школа и тому подобное. Рынок новостроек это рынок из го..вна и палок за бешеные деньги. Что стало виной этому я не знаю. Льготная ипотека, разгильдяйство или ещё что-то. Но факт остаётся фактом. Мне пытались продать овно в обертке от конфетки за бешеные деньги.
Поэтому максимум это вторичка. Пока не введут жесткий ценз на уже построенные дома, чтобы контролировалось при строительстве абсолютно все, при этом естественно и борьба с коррупцией должна будет присутствовать здесь же - я не буду рассматривать покупку квартир в так называемых «новостройках».
Особенно мне нравится во всем этом сюре появление профессий типа человека, который будет с вами на приемке квартиры и поможет с судом против застройщика. Это в целом все что нужно знать про так называемый рынок недвижимости так называемых «новостроек».