Как за два месяца изменилась доля жилья с ремонтом

Количество квартир с отделкой, продающихся в новостройках Московского региона, уже заметно снизилось. В середине апреля 2022 года доля такого жилья от общего объема составляла 62,1%, что на 2,7% ниже, чем в начале марта, когда девелоперы еще не успели отреагировать на введенные санкции. 

Спустя еще две недели — в начале мая — доля жилья с ремонтом снизилась еще на 2,6% — до 59,6%. За два месяца вместе с вводом санкций и разрывом логистических цепочек доля квартир с отделкой снизилась более чем на 5%.

Наибольшее снижение отмечено для Московской области (–6,5%) и Москвы в старых границах (–5,4%). Но именно в Москве в старых границах сейчас наибольшая доля квартир с отделкой в продаже.

Произошло преломление тренда, ведь до марта 2022 года доля квартир с отделкой планомерно увеличивалась. 

Например, в апреле 2021 года она составляла 47,6%, в мае 2021-го — 48,3%, осенью — уже 57,6%. Несмотря на существенное снижение, в Московском регионе доля квартир с отделкой на 11,3% выше, чем еще год назад. Но отказ девелоперов от отделки вернул рынок к показателям осени 2021 года.

Доля квартир с отделкой* в продаже на первичном рынке Москвы

*Включает white box и отделку под ключ, только строящиеся дома

По данным Циан.Аналитики

В половине проектов столичного региона есть варианты с отделкой

Сегодня на рынке недвижимости столичного региона представлено 305 проектов с предложением от 10 лотов в реализации. В 161 из них можно приобрести жилье с отделкой (53%). До санкций, в конце февраля — начале марта, к продаже предлагались квартиры в 299 ЖК, из них в 178 были варианты с отделкой (59%). 

Таким образом, проектов с отделкой на выбор стало меньше на 10%. Отметим, что год назад в столице и Московской области продавалось 311 проектов, из которых в 171 были лоты с отделкой (55%).

Большинство ЖК, в которых продаются квартиры c отделкой, не предполагает наличия вариантов без ремонта от застройщика. Почти две трети проектов (62%, или 100 комплексов из 161) не предлагают жилье без отделки на выбор.

Год назад девелоперы чаще предлагали смешанный формат в рамках одного проекта — как с отделкой, так и без. В 171 жилом комплексе с отделкой в 90 (53%) не было вариантов без ремонта от застройщика. То есть за год доля «безальтернативных» новостроек (только с ремонтом от девелопера) выросла на 9% — с 53 до 62%.

В среднем в старой Москве жилье с отделкой стоит дороже на 7%, чем варианты без нее. В Московской области разница составляет 10%. В целом по Московскому региону показатели отличаются на 9% — это на 2% больше, чем в 2021 году.

Для тех проектов, где представлены все три формата (без отделки, white box и с отделкой под ключ) наценка следующая:

• без отделки/white boх: +3%;
• без отделки/под ключ: +10%;
• white boх/под ключ: +7%.

Три крупных девелопера перестали продавать квартиры с отделкой 

Из-за возникших сложностей девелоперы начали снимать с продажи квартиры с отделкой. Перестали предлагать такое жилье (white box или под ключ) девелоперы «Донстрой» и Ingrad. Хотя в среднем еще в начале марта доля квартир с отделкой в данных компаниях была на уровне 25%. Еще один застройщик — AFI Development — отказался от отделки в двух своих проектах.

Аналитики Циан отмечают, что в середине апреля квартиры с отделкой сняли с реализации также в компании «Гранель», но в начале мая такое жилье вновь появилось в продаже.

В проектах Ingrad средняя доля жилья с ремонтом в начале марта была на уровне 31%. Через два месяца — в начале мая — в восьми проектах квартиры в строящихся домах с отделкой были сняты. В Москве это «КутузовGrad II», RiverSky, Top Hills, FORIVER, а в Московской области — «Весна», «Новое Медведково», «Новое Пушкино» и «Одинград. Семейный квартал».

Средняя стоимость «квадрата» в столичных проектах девелопера с отделкой была на 2,5% выше, чем за квартиры без отделки (разброс — от –5% в FORIVER до 10% в «КутузовGrad II»). 

В Московской области разница составила около 19% (диапазон — от 7 до 26%). В начале мая средняя стоимость 1 кв. м по столичным проектам для жилья теперь уже без отделки в среднем на 0,9% выше, чем квартиры с ремонтом в марте, до санкций. 

Таким образом, сегодняшние покупатели приобретают жилье без отделки по цене квартир с отделкой два месяца назад.

В «Донстрое» доля квартир с отделкой в марте составляла 23,3%, а в мае таких вариантов не стало. Жилье с отделкой больше не продается в четырех проектах: «Остров», «Река», «Символ» и «Событие». Разница в стоимости «квадрата» для квартир с отделкой и без была на уровне 11% в марте (от 7% в «Реке» до 19% в «Событии»). В мае средняя стоимость 1 кв. м оказалась на 8% выше, чем по корпусам с отделкой в тех же проектах два месяца назад. 

То есть в проектах «Донстроя», как и в жилых комплексах от Ingrad, средняя цена «квадрата» без отделки оказалась выше, чем с ней в начале марта. Впрочем, есть исключения. В ЖК «Событие» варианты с ремонтом все же были дороже, чем нынешние без отделки. Девелопер сообщил, что квартиры временно сняты для переоценки.

Еще один девелопер — AFI Development — отказался от квартир с отделкой не во всех проектах, а частично. Это ЖК «Сиреневый парк» и «AFI Park Воронцовский», где сейчас нет в продаже жилья с ремонтом, хотя еще в марте в этих ЖК более половины квартир реализовывалось с отделкой. Разница в цене была на уровне 2–6%. Сейчас же варианты без ремонта продаются на 10–14% дороже, чем квартиры с отделкой в марте.

Среди девелоперов с наибольшим объемом предложения существенное снижение доли жилья с отделкой в продаже произошло в ЖК «Гранель» (с 34 до 21%) и Level Group (с 34 до 29%). Девелоперы аккуратно подходят к выводу новых объемов с ремонтом. Например, в ЖК «Level Мичуринский» в конце апреля вышло в продажу два корпуса без отделки, в то время как еще одна такая секция пока не реализуется.

По данным Циан.Аналитики

Лидер продаж отказался от меблировки

Не все компании решили кардинально сменить стратегию и отказаться от квартир с отделкой. Ряд компаний трансформировали свой продукт.

Так, у компании ПИК еще в марте на рынке было доступно 11 проектов не просто с отделкой, но и с меблировкой. Но в мае опцию убрали, и на рынке остались только варианты с ремонтом, но без мебели. Девелопер решился на такой шаг «из-за неустойчивых цен на производство мебели и бытовой техники».

А в ГК ФСК доля помещений с чистовой отделкой снизилась, а количество вариантов с отделкой white box, напротив, увеличилось. Если в феврале примерно половина квартир у этого девелопера продавалась с отделкой под ключ, то в мае доля стала чуть менее четверти. Остальное — white box.

Аналогичная ситуация и с «Ферро-строй»: в феврале под ключ продавалось порядка 40% квартир, в мае — менее четверти.

Среди других ведущих девелоперов тенденция не так выражена. Например, в «Тройка РЭД» в феврале все квартиры с отделкой были под ключ, а в мае также появились варианты и с white box. Сейчас их доля составляет 9% всего объема с отделкой.

Доля продаж с отделкой соответствует предложению от девелоперов: в Москве сделки с квартирами с ремонтом составляют порядка 63% общего объема, в Московской области чуть меньше — на уровне 61%.

По данным Циан.Аналитики

На фоне сокращения выбора отделочных материалов и их резкого удорожания на первичном рынке столичного региона зафиксирован рост доли сделок с отделкой. В апреле 2022 года в Новой Москве с отделкой прошло 57% сделок против 50,3% в феврале. В Подмосковье прирост ниже — 63,5% сделок с отделкой в апреле против 61,1% в феврале. В старых границах столицы подобной динамики нет — 64,2% сделок против 65,3% в феврале.

«Квартиры с отделкой — конкурентное преимущество девелопера, которое позволяет привлечь покупателей, ориентированных на вторичный рынок, — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. — Поэтому снятие с продажи квартиры с отделкой не означает отказ от этого формата. Это скорее временная мера, вызванная паузой с поставкой импортных строительных и отделочных материалов, сложностями с расчетами с зарубежными компаниями, поиском новых поставщиков из других стран».

Эксперт не сомневается, что по мере решения этих вопросов доля жилья с отделкой стабилизируется и прекратит падение. При этом ремонт от застройщика обходится покупателю фактически по себестоимости — разница с ценой объекта без ремонта составляет минимальные 7–10%.